Bien que la croyance reste tenace, un locataire ne peut pas « briser » son bail avec un simple avis de 3 mois pour n’importe quelle raison et à n’importe quel moment. En effet, le droit en matière de bail résidentiel est beaucoup plus complexe et il est primordial, en tant que locateur, que vous connaissez vos droits ainsi que vos obligations.
Résiliation
La résiliation, c’est-à dire le bris du contrat de bail, peut être obtenue d’un commun accord, suite à une décision du Tribunal administratif du logement (ci-après le « TAL ») ou encore être faite de plein droit, c’est-à-dire du seul chef du locateur et/ou du locataire, et ce, sans avoir à demander l’autorisation au TAL.
Résiliation suite à un jugement du TAL
Le Code civil du Québec prévoit qu’une résiliation peut être demandée au TAL si le locataire est en retard de plus de 3 semaines pour payer son loyer ou encore si le locataire paie son loyer souvent en retard et que vous en subissez un préjudice sérieux.
Le locataire ou vous-même pouvez également demander la résiliation du bail lorsque le logement est devenu impropre à l’habitation.
Enfin, vous pouvez demander la résiliation de votre bail si le locataire ne respecte pas ses obligations et que vous en subissez un préjudice sérieux.
Résiliation de plein droit
Certaines situations précises permettent au locataire de résilier de son propre gré le contrat de bail qu’il a avec vous, sans que le TAL ait à intervenir.
Voici ces situations, qui sont énoncées au Code civil:
- Le locataire se voit attribuer un logement à loyer modique;
- Le locataire ne peut plus occuper son logement à cause d’un handicap;
- Le locataire est une personne âgée et est admise de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD), dans une résidence privée pour aînés ou dans tout autre lieu où lui sont offerts les soins ou les services que nécessite son état de santé;
- La sécurité du locataire ou d’un enfant habitant le logement est menacée en raison de violence sexuelle, de violence conjugale ou de violence envers un enfant;
- Le locataire déguerpit sans motif en emportant ses effets mobiliers;
- Le locataire abandonne le logement parce qu’il est impropre à l’habitation, mais n’en avise pas le locateur.
Dans les quatre premiers cas, la résiliation a lieu 2 mois suite à l’envoi d’un avis par le locataire, ou 1 mois suite à cet envoi si le bail est à durée indéterminée ou de moins de douze mois. La résiliation a cependant lieu plus tôt si le locataire et vous-même en convenez ou si, le logement étant libéré par le locataire, vous le relouez à autrui avant l’expiration du délai.
Le locataire doit également vous fournir une attestation de l’autorité concernée, dans le cas d’une résiliation en raison de l’attribution d’un logement à loyer modique, d’un handicap empêchant le locataire d’occuper le logement ou de l’admission à un CHSLD, une résidence privée pour aînés ou tout autre lieu où lui sont offerts les soins ou les services nécessaires à l’état de santé du locataire aîné. Dans ce dernier cas, le locataire doit aussi fournir un certificat d’une personne autorisée certifiant que les conditions nécessitant l’admission sont remplies.
Si la résiliation est due à la violence sexuelle, conjugale ou contre un enfant, l’attestation qui doit accompagner l’avis doit provenir d’un fonctionnaire ou d’un officier public désigné par le ministre de la Justice et doit confirmer que la résiliation est une mesure permettant d’assurer la sécurité du locataire ou d’un enfant habitant le logement.
Toute autre raison, telle que l’achat d’une maison, des problèmes financiers, un divorce ou la nécessité d’avoir un logement plus grand, ne permettent pas, selon la loi, la résiliation du contrat de bail.
Toutefois, vous pouvez toujours conclure une entente (de préférence écrite) avec le locataire pour résilier le contrat de bail. Si vous ne vous entendez pas avec le locataire, il reste deux options à ce dernier, sous réserve de l’obtention de votre consentement : la sous-location et la cession de bail.
Cependant, le locataire ne pourra recourir à aucun de ces deux mécanismes si, en vertu de la loi, vous aviez été avisé par le locataire, son époux ou conjoint uni civilement que le logement est une résidence familiale. En effet, dans ce cas, le locataire ne pourra sous-louer ou céder son bail que si son époux ou conjoint uni civilement y consent par écrit.
Nous vous aidons pour le :Droit des propriétaires, Décès du locataire, Éviction, Non-paiement de loyer et retards fréquents, Reprise de logement, Résiliation, sous-location et cession de bail
Sous-location
Un locataire peut sous-louer son logement à un tiers en vertu du Code civil. Ce tiers est donc désigné sous le nom de « sous-locataire » tandis que le locataire est désigné comme étant le « sous-locateur ». Grâce à ce mécanisme, un locataire n’a pas à payer de loyer inutilement pendant son absence (par exemple, pour un voyage de quelques mois) puisqu’il permet à un tiers d’y habiter à sa place et que c’est ce dernier qui assume le loyer. Le sous-locateur et le sous-locataire concluent ainsi un contrat de sous-location.
Procédure à suivre pour effectuer une sous-location
La loi prévoit que le locataire qui veut sous-louer son logement doit vous envoyer un avis vous informant de son intention ainsi que du nom et de l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer. Le locataire, avec l’accord du potentiel sous-locataire, peut décider de vous fournir davantage de renseignements.
Vous pouvez légalement refuser de consentir à la sous-location seulement si vous avez un motif sérieux qui justifie votre décision. Le mauvais comportement du potentiel sous-locataire ou encore son incapacité à payer le loyer constituent de tels motifs. Vous avez 15 jours depuis la réception de l’avis pour informer le locataire des motifs de votre refus. Si vous omettez de le faire, on vous considérera comme ayant consenti à la sous-location.
Si vous consentez à la sous-location, vous ne pouvez exiger au locataire que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de cette sous-location, comme le prévoit la loi. Un exemple de dépense raisonnable serait les coûts pour l’enquête de crédit du sous-locataire.
Relations entre le locateur, le locataire (sous-locateur) et le sous-locataire
Malgré la sous-location, le locataire (sous-locateur) reste partie au contrat de bail conclu avec vous. Il garde donc tous ses droits et obligations en vertu de ce contrat, dont celui de revenir vivre dans son logement une fois la sous-location terminée.
La loi prévoit que si vous intentez une action contre le locataire, le sous-locataire n’est tenu, envers vous, qu’à la concurrence du loyer dont il est tenu envers le locataire. Le sous-locataire ne peut vous opposer les paiements faits par anticipation. Le paiement fait par le sous-locataire en vertu d’une stipulation portée à son bail et qui vous est dénoncée ou le paiement fait conformément à l’usage des lieux, n’est pas considéré fait par anticipation.
Le sous-locataire possède les mêmes droits (sauf celui du maintien dans les lieux, puisqu’il devra quitter le logement une fois que le locataire retourne y vivre) et obligations envers vous que le locataire. Il doit donc, notamment, payer le loyer et ne pas troubler la jouissance des lieux des autres locataires qui résident dans l’immeuble.
S’il ne respecte pas une de ses obligations et que cela cause un préjudice sérieux à vous-même ou aux autres locataires, vous pouvez légalement demander la résiliation du contrat de sous-location, ou encore la résiliation du contrat de bail qui vous lie au sous-locateur.
Finalement, si vous êtes en défaut d’exécuter les obligations auxquelles vous êtes tenu en tant que locateur, le sous-locataire peut exercer les mêmes droits et recours que le locataire afin de vous obliger à les exécuter.
Cession de bail
Un locataire peut également céder son logement à un tiers en vertu du Code civil. Ce tiers est donc désigné sous le nom de « cessionnaire » alors que le locataire devient le « cédant ». Grâce à ce mécanisme, un locataire peut mettre fin à un bail à n’importe quel moment et pour n’importe quelle raison, pour autant que le locateur y consente.
Procédure à suivre pour effectuer une cession de bail
La procédure expliquée pour la sous-location s’applique également à la cession de bail.
Cependant, depuis le 21 février 2024, la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation exige que l’avis contienne, en plus des informations nommées dans la section sur la sous-location, la date de la cession. Cette date doit tenir compte du délai de 15 jours auquel vous avez droit pour répondre à l’avis.
De plus, la loi vous permet dorénavant de refuser une cession de bail même sans motif sérieux. Dans ce cas, le contrat de bail entre le locataire et vous-même est résilié à la date de cession qui est indiqué dans l’avis. Ainsi, le locataire est quand même libéré du contrat. Ces dispositions ne s’appliquent qu’aux avis envoyés depuis le 21 février 2024 seulement.
Relations entre le locateur, le locataire cédant et le cessionnaire
La cession de bail décharge le locataire cédant de ses obligations. Il n’a également plus de droits en vertu du contrat de bail. En effet, il n’existe plus de contrat de bail entre le locataire et vous-même à partir du jour de la cession de bail.
Ainsi, le locataire renonce entre autres à son droit au maintien dans les lieux, puisqu’il ne peut plus revendiquer le droit de revenir habiter le logement.
Le cessionnaire n’est pas un nouveau locataire au sens du droit, car il continue le contrat que le locataire cédant avait commencé. Il n’y a donc pas de nouveau contrat de bail à signer. Il n’a pas le droit de faire fixer son loyer par le TAL. Vous êtes lié au cessionnaire à partir de la date de la cession.
Si vous avez des questions sur une situation de résiliation, sous-location ou de cession du bail, n’hésitez pas à contacter notre équipe spécialisée en droit immobilier pour assistance.