Il est possible de modifier un bail de plusieurs façons, notamment en augmentant le loyer que doit payer le locataire. Cependant, le locateur ne peut pas augmenter le loyer n’importe quand et n’importe comment. En effet, la loi encadre ce processus afin d’éviter tout abus.
Moment où le locateur peut augmenter le loyer
En vertu du Code civil du Québec, le locataire a droit au renouvellement automatique de son bail à durée déterminée lorsque celui-ci prend fin. Par exemple, si un bail de 12 mois se termine le 30 juin, il sera en principe renouvelé automatiquement du 1er juillet (donc le lendemain) au 30 juin de l’année suivante. Ainsi, les baux se succèdent année après année sans que le locataire n’ait à faire quoi que ce soit pour s’assurer de garder un toit sur la tête. Si vous avez la moindre question, planifier une consultation avec un avocat en droit des locataires .
Il est à noter qu’un bail peut être à durée indéterminée. Dans ce cas, il n’est jamais renouvelé, mais peut être résilié, c’est-à-dire annulé.
La loi prévoit quele loyer d’un bail à durée déterminée ne peut être modifié qu’au moment du renouvellement du bail. Le nouveau loyer ne commencera donc à s’appliquer qu’après le renouvellement. Pour un bail à durée indéterminée, dont la fin est incertaine, le locateur doit déterminer le jour où l’augmentation aura lieu.
En vertu de ce même article, le locateur doit avoir préalablement envoyé un avis au locataire pour l’informer de son intention d’augmenter le loyer. Le délai pour envoyer cet avis varie selon la durée du bail :
| Durée du bail | Délai de l’avis |
| Bail de 12 mois et plus | 3 à 6 mois avant la fin du bail |
| Bail de moins de 12 mois | 1 à 2 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée | 1 à 2 mois avant le jour prévu pour la hausse du loyer |
Avis d’augmentation de loyer
L’avis d’augmentation de loyer qu’envoie le locateur au locataire doit être sous forme écrite comme l’exige le Code civil.
Le Code précise également la manière d’indiquer le montant de l’augmentation dans l’avis, en plus d’exiger une mention du délai accordé au locataire pour faire connaître son refus au locateur:
L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l’objet d’une demande de fixation ou de révision.
L’avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée.
De surcroît, l’avis doit impérativement informer le locataire des trois choix qui s’offrent à lui suite à sa réception:
- Accepter l’augmentation proposée;
- Refuser l’augmentation, ne pas renouveler le bail et quitter le logement à la fin du bail;
- Refuser l’augmentation et renouveler le bail.
En effet, certains locateurs omettent d’inclure la troisième option afin de faire croire à leurs locataires qu’ils ne peuvent que soit accepter l’augmentation, soit quitter le logement.
Il est recommandé au locataire de répondre à l’avis du locateur même si celui-ci n’est pas conforme aux exigences de la loi. En effet, il arrive parfois que le Tribunal déclare que l’avis est valide malgré sa non-conformité, car le locataire n’avait subi aucun préjudice à cause de cette non-conformité.
Pour calculer une augmentation de loyer, le Tribunal tient compte, entre autres, de :
- L’augmentation des taxes foncières et scolaires;
- L’augmentation du prix d’assurance;
- Les frais d’entretien;
- Les frais de gestion; et
- Les dépenses majeures relatives à tout l’immeuble ou au logement concerné.
Le Tribunal administratif du logement a créé un outil simplifié pour estimer la valeur de l’augmentation de loyer. Cet outil prend en compte les diverses dépenses que le locateur a engagées pour le logement et l’immeuble dans lequel il se trouve.
Il a aussi rendu disponible un modèle d’avis d’augmentation de loyer que les locateurs peuvent utiliser.
Afin de remplir ces tableaux de calculs, le locataire peut demander au locateur de lui fournir l’information financière de son immeuble. Toutefois, ce dernier n’est pas obligé de le faire avant d’avoir ouvert un dossier au Tribunal administratif du logement. Il est aussi possible d’obtenir de l’information en lien avec les taxes que le locateur doit payer en visitant le site du rôle foncier de la ville où se situe l’immeuble en question.
Chaque année, le Tribunal met aussi à la disposition des locataires des indices permettant de calculer l’augmentation de leur loyer. Ces indices sont les mêmes que ceux utilisés par le Tribunal lors des auditions sur la fixation de loyer.
Il est à noter que l’augmentation de loyer n’est pas encadrée par un maximum légal ou un taux fixe, mais doit plutôt être déterminée en fonction de plusieurs éléments, notamment des dépenses qu’engendre l’entretien du logement et de l’immeuble dans lequel il se trouve.
Absence d’avis d’augmentation de loyer
Si le locateur ne donne pas d’avis d’augmentation de loyer et que le locataire ne veut pas renouveler son bail à durée déterminée ou veut résilier son bail à durée indéterminée, il doit lui-même envoyer un avis au locateur, comme l’exige le Code civil. Cet envoi se fait dans le même délai que doit respecter le locateur lorsqu’il envoie un avis d’augmentation de loyer, qui dépend de la durée du bail en question.
Un modèle d’avis de non-reconduction, qui permet d’informer le locateur du non-renouvellement du bail, est disponible sur le site du Tribunal.
Réponse du locataire
En vertu du premier alinéa de l’article 1945 du C.c.Q., le locataire doit aviser le locateur dans le mois suivant la réception de l’avis d’augmentation de loyer de son refus de la hausse du loyer ou de sa décision de ne pas renouveler le bail, s’il est à durée déterminée, ou de le résilier, s’il est à durée indéterminée. Il est important que le locataire fasse parvenir sa réponse au locateur dans ce délai parce que, sinon, ce même article prévoit que l’absence de réponse dans le délai signifie que le locataire a accepté l’augmentation de loyer proposée par le locateur.
Ainsi, si le locataire accepte l’augmentation de loyer proposée par le locateur, il n’est pas nécessaire de lui envoyer une réponse l’en informant.
Le Tribunal a également développé un modèle de réponse à l’avis d’augmentation de loyer.
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Refus du locataire
Le locateur peut également proposer au locataire de négocier afin d’arriver à une entente à l’amiable. Cette option est moins coûteuse et moins stressante pour les deux parties. En vertu du Code de procédure civile, la négociation n’emporte pas la renonciation au droit d’agir en justice.
- Lorsque le logement est situé dans une coopérative d’habitation et que le locataire en est membre;
- Lorsque le logement est situé dans un immeuble construit ou qui a changé d’affectation depuis cinq ans ou moins.
Pour les immeubles construits ou qui ont changé d’affectation depuis cinq ans ou moins, il est important de noter que si le bail a été conclu après le 20 février 2024 et que l’immeuble était prêt à être loué après cette date, le locateur doit indiquer au bail le loyer maximal qu’il pourra imposer dans les cinq années suivant la date à laquelle l’immeuble était prêt à être loué. S’il omet de le faire, il ne pourra exiger que le locataire quitte son logement en cas de refus de l’augmentation.
Le formulaire RN
Le formulaire de renseignements nécessaires aussi appelé formulaire RN, disponible sur le site internet du Tribunal administratif du logement, est un document qui contient toutes les informations nécessaires au calcul d’augmentation de loyer faite par le Tribunal.
Il est important de ne pas confondre ce formulaire avec l’outil de calcul mis à la disposition du public par le Tribunal. En effet, cet outil rempli et déposé au Tribunal dans le cadre d’un litige ne satisfait pas à son obligation imposée par la loi. Il est donc nécessaire de s’assurer de remplir et de soumettre au Tribunal le formulaire RN.
Lorsque le locateur ouvre une demande au tribunal pour fixer le loyer, il est obligé de fournir ce formulaire aux locataires visés par sa demande. Il dispose de 90 jours à partir de la transmission de ce formulaire par le Tribunal pour notifier une copie remplie de ce formulaire au locataire et déposer la preuve de cette notification au Tribunal. S’il omet de le faire dans le délai imposé, le Tribunal ferme le dossier.
Si vous avez quelconque question par rapport à votre situation d’augmentation de loyer, notre équipe d’avocats sera apte à répondre à vos questions lors d’une consultation téléphonique, virtuelle ou en présentiel. Pour plus d’informations, nous vous invitons à nous contacter sans tarder.