Après des semaines de recherche intensive, vous avez enfin trouvé votre logement idéal. Toutefois, au moment de la signature du bail, votre futur locateur vous demande de payer le premier et le dernier mois de loyer. Par peur de perdre la chance d’avoir un appartement qui convient parfaitement à vos besoins, vous décidez d’accepter et puisez dans vos économies afin de retirer cette somme beaucoup plus élevée que ce à quoi vous vous attendiez en venant signer le bail.
L’illégalité d’un dépôt
Le Code civil du Québec stipule que le locateur peut exiger un dépôt au moment de la signature du bail. Or, ce dépôt ne peut toutefois pas excéder un mois de loyer.
Le mot clé ici est exiger. En effet, la loi vise à empêcher le propriétaire de solliciter ou réclamer un dépôt de plus d’un mois de loyer de manière à ce qu’il devienne une condition à la formation du contrat de bail.
Plus particulièrement, le propriétaire ne peut exiger l’inclusion des clauses suivantes dans le bail:
- Le paiement d’une somme d’argent autre que le loyer, que ce soit sous forme de dépôt de garantie ou autrement, et ce, même si le locataire y a consenti;
- La remise de chèques postdatés;
- Exiger le loyer total en cas de non paiement ou de retard;
- Le paiement du premier et dernier mois de loyer à la signature du bail;
Il est d’ailleurs important de souligner que l’exigence de payer les premiers et derniers mois de loyer présente des inconvénients pour le locataire, dont notamment la contrainte financière que pourrait poser le paiement de deux mois de loyer en un court laps de temps.
De plus, le dépôt remboursable lors du dernier mois de loyer est également problématique dans le sens qu’il est souvent remboursable au dernier mois d’occupation du logement, ce qui peut survenir des années plus tard. Il peut ainsi être difficile de récupérer un dépôt payé quelques années plus tôt si le locateur a changé entre-temps.
La légalité de proposer de payer un dépôt
L’utilisation du mot “exigé” dans le Code civil nous invite à faire une distinction importante au niveau de la légalité du dépôt. Ainsi, si d’une part le locateur ne peut exiger le paiement d’un dépôt, le locataire qui offre d’en payer un agit en toute légalité. Un locataire qui s’y porte volontaire renonce donc à la protection que la loi lui assure à ce sujet.
C’est d’ailleurs ce qu’a retenu le Tribunal administratif du logement. Dans une affaire, la locataire, qui était incapable de fournir une enquête de crédit concluante, avait volontairement offert de payer deux mois de loyer lors de la signature du bail. Par la suite, elle a manqué à ses obligations de payer le loyer à différentes reprises, ce qui lui a valu l’ouverture d’un dossier au Tribunal administratif du logement à son encontre.
En défense, la locataire a réclamé le remboursement du dépôt qu’elle a payé au locateur lors de la signature du bail, en prétendant que ce dernier n’y avait pas droit. Toutefois, le tribunal a déterminé que c’est de façon libre et volontaire qu’elle a proposé au propriétaire de lui verser, à la signature du bail, un dépôt de garantie représentant deux mois de loyer et que cette proposition, lorsqu’acceptée par le locateur, est devenue une entente.
Ainsi, il faut retenir que le dépôt versé librement et volontairement par le locataire n’est pas illégal. Toutefois, la renonciation doit être claire, non équivoque et que cela ne constitue pas une forme d’exigence ou qu’elle mène le locataire à craindre de ne pas pouvoir louer le logement à défaut de payer le dépôt.
Il faut donc faire bien attention au contexte qui entoure le versement d’un dépôt, et s’interroger avant somme toute, sur la présence d’une pression quelconque de la part du locateur sur le locataire quant à ce paiement.
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