Les infestations de rongeurs ne sont jamais souhaitables, mais il arrive fréquemment que des souris envahissent des logements et perturbent la vie des locataires. Heureusement, la loi prévoit des droits pour les locataires assujettis à ces conditions, ainsi que des obligations pour les propriétaires afin de les éviter ou de procurer une solution à ce genre de problème.
Obligations du locateur
En vertu du Code civil du Québec, un locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité et en bon état de propreté. C’est-à-dire que ce dernier a l’obligation d’offrir un logement en bon état, propre et habitable à ses locataires.
Ces obligations étant de résultat et d’ordre public, le locateur ne peut se dégager de sa responsabilité en cas de non-respect de ces règles. Il ne peut non plus déroger à ses obligations conventionnellement, par exemple en faisant signer au locataire un bail qui comporte une clause qui reconnaît la propreté du logement.
La loi souligne l’importance de la propreté du logement. En effet, un locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l’habitation. Le Code définit la notion d’ « impropre » comme étant un état qui constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre page sur les obligations de délivrance.
Obligations du locataire
Il est à noter que le locataire détient aussi des obligations à respecter. Celui-ci doit être proactif et dénoncer les situations préjudiciables au locateur. De plus, il doit donner l’opportunité au locateur de remédier au problème en temps opportun afin d’éviter que plus de dommages ne soient causés. Le locataire est aussi tenu de maintenir le logement dans un bon état de propreté et d’en faire usage de façon responsable.
Dommages accordés
Un manquement à une obligation de salubrité par le locateur donne lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail. Plus précisément, l’inexécution de l’obligation de salubrité par le locateur permet aux locataires de réclamer des dommages-intérêts, de résilier le bail, de demander une exécution en nature, ou de demander une diminution du loyer. Dans le cas d’une infestation de rongeurs, des dommages moraux peuvent être accordés en plus de dommages-intérêts matériels.
Un dommage moral vise à indemniser un préjudice moral, c’est-à-dire un préjudice qui porte atteinte à l’intégrité psychique, affective, ou psychologique d’une personne. Ce type de dommage vise donc à compenser les troubles, les ennuis, les inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs, et les souffrances psychologiques qu’une personne aurait pu subir. Ce dommage est établi à la suite de l’évaluation de l’impropreté faite par le tribunal compétent, soit le Tribunal administratif du logement. L’évaluation d’impropreté est faite de façon objective, à voir si une personne ordinaire pourrait vivre dans les mêmes conditions.
Ensuite, l’évaluation des dommages est faite selon les règles de la preuve prévues au Code civil du Québec. Le fardeau de la preuve incombant à celui qui veut faire valoir un droit, c’est le locataire doit prouver qu’il y a eu un réel préjudice moral. Pour ce faire, il devra démontrer le préjudice découlant d’une faute et le lien causal reliant ces deux éléments. Bien que le préjudice moral n’est pas de nature pécuniaire, le tribunal peut accorder une somme d’argent, une fois le préjudice démontré, pour le compenser.
À la lumière de l’état de la jurisprudence actuelle, les montants accordés en dommage moral par le tribunal dans des cas d’infestation de souris varient généralement entre 200 $ et 600 $. Cependant, cet éventail de compensation n’est pas fixe et, selon les cas, des facteurs tels la nature et la durée des dommages, ou même le préjudice subi, pourraient venir influencer le montant accordé par le tribunal. De plus, un locataire ayant subi une telle situation peut également réclamer une diminution de loyer en sus des montants demandés pour le dommage moral.
Il est important de noter qu’un montant en dommages moraux sera seulement accordé s’il y a une faute du locateur ainsi qu’un lien causal identifiable entre ces deux éléments. Par exemple, l’inaction du locateur malgré de nombreuses dénonciations par le locataire constitue une faute. Faute de ces éléments, le tribunal n’accordera pas de dommages moraux. Consultez un avocat en droit du logement peut être alors crucial.
Autres solutions
De surcroît, le locataire peut aussi recourir à d’autres solutions prévues au Code :
- Il peut refuser de prendre possession du logement qui lui est délivré s’il est impropre à l’habitation. Il y a alors résiliation du bail de plein droit.
- Il peut même abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Dans ce cas, le locataire a l’obligation d’aviser son locateur de l’état de logement, soit avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent l’abandon.
Voici quelques cas les plus fréquents rencontrés par nos clients :
Si vous êtes confronté à une situation d’infestation de rongeurs, n’hésitez pas à nous contacter sans délai pour défendre vos droits auprès du Tribunal administratif du logement avec l’aide d’un avocat spécialisé.