Vous venez de prendre possession de l’appartement pour lequel vous avez signé un bail quelques semaines plus tôt. Toutefois, lors de votre emménagement, vous vous apercevez que votre nouvelle demeure est insalubre : de la nourriture avait été laissée par l’ancien locataire, ce qui a attiré des insectes. De plus, vous remarquez un trou dans le plafond de votre cuisine, causé sans doute par un dégât d’eau. Pris au dépourvu, vous vous demandez quels sont vos droits dans une telle situation?
Obligations du propriétaire
En principe, Le Code civil du Québec énonce que le locateur a l’obligation de délivrer un logement en bon état de réparation, de propreté et d’habitabilité :
1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.
1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.
La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d’habitabilité est sans effet.
1911. Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état.
Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.
Le locataire est présumé avoir reçu l’appartement en bon état d’habitabilité. Afin de repousser cette présomption, il est souvent conseillé aux nouveaux locataires de prendre des photographies avant d’installer leurs meubles. Ceci permettra d’ailleurs au locataire de s’éviter des reproches lors de son départ, étant donné qu’il a également l’obligation de retourner le logement dans le même état qu’il l’a reçu, en vertu de l’article 1890 du Code civil du Québec.
D’ailleurs, certains locateurs font signer à leurs locataires des déclarations statuant que le logement était en parfait état lors de leur arrivée. Toutefois, il est important de noter qu’une telle clause n’a aucune valeur légale.
Portée de ces obligations
Le propriétaire a l’obligation de délivrer le logement, ou en d’autres mots, de permettre au locataire de prendre possession des lieux avec tous les accessoires et services qui se rattachent au bien. Le logement délivré doit être en bon état de réparation, d’habitabilité et de propreté.
Cette obligation est de résultat, ce qui signifie qu’il ne suffit pas que le locateur démontre qu’il a pris des moyens raisonnables afin de remplir ces obligations, ni qu’il a eu un comportement prudent et diligent à leur égard. Toutefois, il est nécessaire que le locataire démontre, par prépondérance de preuve, que le logement est insalubre et inhabitable. Plus particulièrement, il faut que le logement soit affecté par des défectuosités importantes qui diminuent de manière significative et substantielle la jouissance du logement.
L’habitabilité du logement peut entre autres être affectée par la présence de punaises de lit ou de rats, l’absence d’évier dans la cuisine ou de toilette fonctionnelle dans la salle de bain. De la même façon, le locateur a l’obligation de délivrer le logement en bon état de réparation. Cela signifie que les réparations, qu’elles soient nécessaires ou convenues, doivent être complétées avant que le locataire n’emménage. Ainsi, dans une affaire, le locataire a réussi à annuler son bail parce que le propriétaire n’avait pas effectué les réparations qu’il s’était engagé à faire.
Enfin, le locateur ne peut délivrer un logement impropre à l’habitation, ce qui signifie un logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des locataires ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente. Essentiellement, afin de déterminer si un logement est impropre à la location, il faut vérifier s’il serait dangereux d’y habiter, et ce, de façon objective:
Les tribunaux interprètent ces critères de façon très restrictive et il faut faire très attention avant de déclarer qu’un logement est impropre à l’habitation.
Voici quelques cas les plus fréquents rencontrés par nos clients : Représentation des locataires, Abandon du logement, Animaux de compagnie, Augmentation de loyer, Demande de dépôt, Dépôt de loyer, Infestation de rongeurs, Logement impropre à l’habitation, Obligations de délivrance, Réparations, Troubles de voisinage, Validité du bail, Vente de logement
Recours du locataire
Le locataire possède plusieurs recours si son propriétaire manque à ses obligations lors de la délivrance du logement.
Si le locateur ne délivre pas un logement en bon état de réparation et d’habitabilité, le locataire peut demander des dommages-intérêts, une exécution en nature, une diminution du loyer pour la période durant laquelle le locateur avait manqué à ses obligations ou bien une résiliation du bail.
Pour les cas les plus graves, notamment lorsque le logement est impropre à l’habitation, le locataire peut refuser d’en prendre possession. Dans ces circonstances, le bail sera résilié de plein droit et le locataire pourra par la suite réclamer des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement du loyer déjà payé.
Il est toutefois important que le locataire fasse preuve de prudence avant de refuser la prise de possession du logement, puisqu’en cas de refus injustifié, le locateur pourra réclamer les loyers perdus. De plus, le locataire doit également donner au locateur la chance de remédier à la situation avant de refuser la prise de possession. Bien évidemment, si le locateur agit rapidement afin de réparer le préjudice causé, le locataire ne pourra plus refuser de prendre possession du logement par la suite.
Enfin, il est important de garder en tête que chaque situation est unique et de faire preuve de prudence et de diligence avant de quitter un logement que vous jugez impropre. Bien évidemment, si vous êtes dans une telle situation et que vous ne savez pas comment procéder, n’hésitez pas à contacter l’un de nos avocats spécialisés en droit immobilier qui pourra vous conseiller sur la marche à suivre.