Vous souhaitez d’acheter un bien telle une maison. Avant l’achat, vous inspectez les lieux et remarquez des traces d’humidité, de moisissure ou tout autre élément susceptible de vous faire douter de la valeur de la propriété. Craignant de découvrir des vices cachés après l’acquisition, il est recommandé de faire appel à un expert.
L’expert est la personne qualifiée pour déterminer si le problème observé constitue un vice caché. Bien que son intervention ne soit pas obligatoire, elle est fortement conseillée, car elle permet d’établir la preuve de l’existence du vice et de son impact sur le bien concerné.
Par exemple, lors de l’acquisition d’une maison, l’inspecteur permettra d’identifier les problématiques du bâtiment. S’il identifie une problématique structurelle de l’immeuble, il vous informera, afin que vous vous tourniez vers un architecte ou un ingénieur qui effectuera divers calculs, notamment de charge. Donc, l’expert dépendra de la situation et de la problématique identifiée.
Quand avoir recours à un expert?
Si vous doutez quant à la présence de vices sur un bien que vous voulez acheter, il est important de se tourner vers un expert pour qu’il puisse constater le vice. En effet, souvent lors de l’acquisition de biens, la détection de vices cachés requiert l’utilisation d’équipements spécialisés pour déterminer la présence de ceux-ci. Une personne sans formation spécifique ne peut pas toujours identifier ces défauts, d’où l’importance d’avoir recours à un professionnel.
Il est à noter que, même si vous ne demandez pas l’aide d’un expert, votre recours contre le vendeur peut être admis par le tribunal selon l’article 1726 du Code civil du Québec. Vous devez néanmoins prouver que vous avez fait preuve de prudence lors de l’achat. Or, la meilleure façon de démontrer votre prudence est souvent de solliciter l’avis d’un expert.
De plus, vous devez avoir recours à un expert lorsque le vendeur vous fait part de problèmes potentiels que pourrait posséder le bien. En effet, si vous avez recours à un expert, mais que vous décidez d’ignorer ses recommandations, vous ne pourrez pas vous retourner vers le vendeur pour demander la réparation fondée sur le vice caché.
C’est notamment le cas dans l’affaire Amilcar c. Allard, où les acheteurs d’une maison n’ont pas suivi les recommandations des entrepreneurs qui avaient participé aux travaux de fondation de l’immeuble, ceux-ci recommandant une inspection du drain et un carottage des fondations. En ignorant ces recommandations, même si les acheteurs découvrent des vices après l’achat, ils ne pourraient pas poursuivre le vendeur pour vice caché, puisqu’ils avaient connaissance d’une problématique potentielle du drain et de la fondation. L’acheteur prudent et diligent aurait fait inspecter le tout, afin de connaître l’état de la situation.
Rôle des experts
On doit faire la distinction entre l’inspecteur en bâtiment et les autres experts. Dans le cas d’un achat immobilier, l’inspecteur en bâtiment effectue l’inspection des composantes de la maison avant la transaction. Lors de celle-ci, l’inspecteur vérifie la présence de défauts apparents ou les défauts qui sont considérés comme « cachés » et qui pourraient nuire à l’usage du bien. L’inspecteur en bâtiment est un expert dans l’identification des problématiques et il doit vous informer de ce qu’il trouve lors de son inspection et vous référer vers un l’expert approprié qui, à son tour, pourra vous informer sur l’état de la situation et des problématiques soulevées.
L’expert permet, grâce à son analyse, de déterminer la présence de vice qui est caché dans le bien que vous voulez acheter. Ainsi, ça permet notamment à répondre à l’un des critères de l’article 1726 du Code civil du Québec, soit de déterminer que le vice est bien « caché » afin d’avoir le droit à un potentiel recours envers le vendeur. Il doit aussi vérifier si le risque est assez grave pour nuire significativement à l’usage du bien.
De plus, l’expert doit documenter le vice, notamment par la prise de photos de celui-ci. Il doit par la suite faire un rapport d’expertise qui explique ses observations et ses conclusions face au vice en question. Ce rapport expose les problèmes que présente le bien que vous voulez acheter. Il expose aussi les coûts qui devront être déboursés quant à la réparation des vices.
Témoignage de l’expert
En effet, l’expert dont vous avez sollicité les services peut témoigner devant le tribunal s’il est nécessaire. Il devra ainsi présenter le rapport d’expertise qu’il a rédigé et expliquer en détail les conclusions qu’il a tiré après avoir inspecté le bien.
Le témoignage de l’expert vient seulement aider le tribunal à mieux comprendre les faits et la preuve qui entourent la présence de vices cachés. La preuve de l’expert repose principalement sur ses observations, ses conclusions, ainsi que sur ses avis basés sur ce qu’il a constaté lors de l’inspection, sur les rapports d’autres experts, sur les photos, etc.
Délai pour dénoncer
Vous devez dénoncer par écrit le vice caché au vendeur dans un délai qui est raisonnable selon l’article 1739 du Code civil du Québec. Ce délai court à partir du moment où vous suspectez la gravité et l’étendue du vice.
Cependant, dans un contexte où vous avez recours à un expert, ce délai peut être prolongé. En effet, il vous est possible d’attendre le rapport d’expertise pour bien comprendre et identifier la cause du problème avant d’intenter un recours à cet effet. Ainsi, le tribunal prend en compte le fait que vous avez attendu la réception du rapport de l’expert avant de dénoncer celui-ci pour déterminer si la dénonciation s’est effectuée dans un délai raisonnable.
Chez Lambert Avocats, nous travaillons main dans la main avec des experts qualifiés afin de protéger vos intérêts lors d’une transaction immobilière. Que ce soit pour prévenir ou pour agir après la découverte d’un vice caché, notre équipe vous accompagne avec rigueur et professionnalisme.
Contactez notre équipe spécialisée en litiges en matière de vices cachés dès aujourd’hui pour une évaluation de votre situation et assurez la tranquillité d’esprit lors de votre achat immobilier.