Présence de moisissure: Vices cachés?

Vous avez fait l’acquisition d’une maison, mais après l’achat, vous découvrez la présence de moisissure nuisant à l’utilisation de votre propriété?

Ces défauts pourraient être considérés comme des vices cachés selon le Code civil du Québec. En effet, des recours judiciaires pourraient être intentés afin d’obtenir une réduction du prix de vente, l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts, selon la gravité des vices. 

La garantie légale

En effet, il est important de rappeler que pour avoir le droit aux recours et à la garantie légale prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec, il faut que le vice réponde à certains critères. Le vice doit être : 

• Caché;
• Grave;
• Présent au moment de la vente;
• Inconnu de l’acheteur lors de la vente.

Selon ce même article du Code civil du Québec, pour que le vice soit qualifié de vice caché ayant pour but de faire appliquer la garantie de légale de qualité, il doit rendre le bien impropre nuire à l’usage du bien auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un prix aussi élevé, s’il les avait connus.

En ce qui concerne la moisissure, elle est souvent considérée comme un vice grave, puisqu’elle peut affecter la salubrité, la structure de l’immeuble ou la santé des occupants. 

En effet, comme l’illustre l’affaire Jean-Marie c. Chénier, certains types de moisissures peuvent s’avérer très toxiques. C’est notamment le cas des moisissures appartenant aux groupes Aspergillus sp. et Penicillium sp., qui peuvent être très nocives pour la santé des habitants de la propriété en raison de leur impact, notamment sur la qualité de l’air ambiant. Certains de ces types de moisissures contiennent également des mycotoxines, des substances toxiques représentant un danger pour la santé humaine.

Vice ou usure normale 

Il peut arriver que le tribunal ne considère pas que la moisissure soit un vice caché, mais qu’il résulte plutôt de l’usure normale du bien. 

C’est le cas dans l’affaire Gagné c. Gauthier, où l’acheteur avait acheté une maison du vendeur, le poursuivant après la vente sur la base de vices cachés. Il avait découvert de la moisissure derrière les armoires de la cuisine ainsi que sur les poutres du plancher. En raison notamment des éléments de preuve, le tribunal avait conclu que ces problèmes étaient usuels puis dus à l’âge et à l’usure normale de l’immeuble, considérant que celui-ci avait été bâti en 1983. 

Dénonciation par le vendeur avant la vente

Lors de la vente, le vendeur de la propriété a l’obligation de vous dénoncer tous les vices présents dans la maison dont il a connaissance et de ne pas faire de fausses déclarations.

Par exemple, dans l’affaire Brunet c. Plamondon, les acheteurs ont découvert, après l’achat, d’importantes infiltrations d’eau par les fondations ayant causé de la moisissure et une contamination fongique. Avant la vente, le vendeur avait lui-même constaté une odeur suspecte et observé la présence de moisissures en ouvrant les murs du sous-sol. Plutôt que de procéder à une décontamination, il a refermé les murs avec un isolant mal installé, ce qui a favorisé la condensation et aggravé la situation. Il a ensuite tiré les joints juste avant l’inspection préachat, empêchant l’inspecteur d’utiliser sa caméra thermique pour détecter l’humidité. Le vendeur n’a jamais informé les acheteurs de l’état réel des lieux ni du fait que les murs avaient été contaminés. Considérant qu’il a dissimulé volontairement des vices graves, le tribunal l’a condamné à payer une réduction du prix de vente ainsi que des dommages-intérêts.

Dénonciation du vice par l’acheteur

Lorsque les conditions du vice sont remplies, il est de votre devoir selon l’article 1739 du Code civil de dénoncer la présence du vice par écrit au vendeur dans un délai qui est jugé raisonnable. Il est important de ne pas procéder à des réparations immédiatement, sauf s’il y a urgence. De cette manière, le vendeur pourra faire état du vice et procéder aux réparations nécessaires, évitant ainsi des recours judiciaires. 

Si vous ne laissez pas un délai utile à l’acheteur, et que vous procédez à la réparation des vices, il se peut que le tribunal ne vous accorde pas l’entièreté du montant que vous réclamer pour les dommages. 

Dans l’affaire Boucher c. Bernard, les acheteurs d’une maison ont découvert peu après l’achat des traces de moisissure et de pourriture derrière une toilette au sous-sol ainsi qu’à la base de la verrière. Ils ont procédé immédiatement à la démolition du sous-sol et de la verrière, sans permettre à la vendeuse de constater les problèmes. Comme tous les matériaux ont été jetés, la preuve des vices allégués était limitée. Le tribunal a reconnu l’existence de certains vices cachés, mais a jugé que les travaux réalisés allaient au-delà de ce qui était nécessaire et que la preuve était insuffisante pour une partie des réclamations. Il a donc accordé une compensation partielle seulement. 

Il est donc essentiel de permettre au vendeur de constater lui-même les vices avant d’entreprendre toutes réparations. 

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