La validité du bail

Après des recherches ardues, vous avez enfin trouvé le logement idéal. Maintenant, il ne reste plus qu’à signer un bail de location avec le propriétaire du logement. Toutefois, avant de le faire, il est judicieux de connaître et de comprendre les règles spécifiques qui s’appliquent au contrat de bail.

Le bail de logement

Le contrat de bail est défini par le Code civil du Québec comme étant un

contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps

En vertu de ce contrat, le locateur s’engage, pendant une certaine période, à procurer la jouissance paisible d’un logement au locataire, qui en contrepartie doit payer un loyer.

Le bail de logement ne se limite pas qu’à la location de logement traditionnelle. En effet, la loi prévoit qu’un bail de logement doit aussi être conclu lorsque la personne loue une chambre, une maison mobile ou encore un terrain destiné à recevoir une maison mobile.

Toutefois, les règles relatives au bail de logement ne s’appliquent pas dans les situations suivantes :

• Le bail d’un logement loué à des fins de villégiature;
• Le bail d’un logement dont plus du tiers de la superficie totale est employée pour d’autres fins que l’habitation;
• Le bail d’une chambre située dans la résidence du locateur, lorsqu’il ne loue pas plus de deux chambres, et que la chambre louée n’a pas une salle de bains et une sortie indépendante de celle du locateur;
• Le bail d’une chambre d’hôtel; et
• Le bail d’une chambre située dans un établissement de santé et de services sociaux, sauf en application de l’article 1974 C.c.Q.

Le formulaire de bail

Le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement, devenu obligatoire le 1^e septembre 1996, doit être utilisé pour tout bail de logement. Toutefois, le fait de ne pas utiliser le formulaire officiel n’est pas un motif de nullité et ne permet pas au locataire de demander la résiliation du bail.

Le locateur doit aussi remettre au locataire une copie du bail ou du formulaire « Écrit obligatoire » dans les 10 jours de la conclusion du bail.

Le bail verbal

Malgré l’obligation d’avoir un bail écrit, le bail verbal reste tout aussi valide. Toutefois, le Code civil oblige le locateur à rédiger le formulaire « Écrit obligatoire » afin d’accompagner son bail verbal. Sur ce formulaire, le locateur doit indiquer son nom et son adresse, le nom du locataire, le loyer et l’adresse du logement loyer. Il doit également reprendre les mentions prescrites par les règlements adoptés par le gouvernement.

Ce formulaire est disponible en vente dans les bureaux du Tribunal administratif du Logement et doit être remis au locataire dans les 10 jours de la conclusion du bail verbal. Il est important de noter que l’absence de ce formulaire n’entraine pas la nullité du bail.

La langue du bail

Tout comme la loi impose un formulaire obligatoire pour le bail, le Code civil du Québec précise que le bail doit être rédigé en français.  Toutefois, les parties peuvent y déroger et choisir de l’écrire en une autre langue.

Bien choisir la langue de son bail est important. En effet, la loi oblige les parties à rédiger tous les avis relatifs au bail dans la même langue que le bail. Le manquement à cette obligation rend l’avis inopposable à celui qui le reçoit, sauf s’il est possible de prouver que ce dernier n’en a subi aucun préjudice. Toutefois, il suffit que la partie ayant reçu l’avis soit moins à l’aise dans cette langue que celle du bail pour prouver le préjudice et permettre de rendre l’avis inopposable.

Avis au nouveau locataire (clause « G »)

Lors de la signature du bail, le locateur doit déclarer au nouveau locataire le loyer le plus bas payé pour le logement au cours des douze mois précédant le début du bail. Cette information se trouve généralement à la section « G » du bail. Si le logement a été inoccupé pendant les 12 derniers mois, le locateur est alors tenu de déclarer le dernier loyer payé et la date de celui-ci.

Si le nouveau loyer fait l’objet d’une hausse excessive, le nouveau locataire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement afin de faire fixer son loyer, comme s’il s’agit d’un renouvellement de bail.

Pour faire connaitre ses droits, le nouveau locataire doit respecter certains délais très stricts. En effet, la demande au Tribunal doit être faite dans :

• Les 10 jours de la signature du bail, si le dernier loyer payé est indiqué à la clause « G »;
• Les 2 mois du début du bail lorsque la section « G » du bail est vide;
• Les 2 mois de la prise de connaissance de la fausse information écrite dans la section « G » du bail.

Toutefois, le locateur n’est pas tenu d’informer le locataire du dernier loyer payé dans les cas suivants :

• Le logement est loué dans une coopérative d’habitation dans laquelle le locataire est membre;
• Le locataire loue une habitation à loyer modique;
• Le logement est loué dans un immeuble récemment construit;
• Le logement est loué dans un immeuble qui a fait état d’un changement d’affection, étant d’usage commercial auparavant, sauf dans le cas de résidences privées pour ainés.

Avec l’entrée en vigueur du projet de loi 31, il est possible de condamner à des dommages-intérêts punitifs le locateur qui inscrit des fausses informations dans l’avis du nouveau locataire ou qui omet de divulguer cette information au nouveau locataire, lorsque le bail a été conclu après le 21 février 2024. Cela ne s’applique toutefois pas aux baux conclus avant cette date.

Le règlement de l’immeuble

Le règlement d’un immeuble fait partie du bail, en vertu de la loi. Généralement, le règlement porte surtout sur la jouissance, l’usage et l’entretien du logement. Le locateur doit remettre au locataire un exemplaire du règlement de l’immeuble avant la signature du bail pour qu’il puisse trouver application.

Il arrive également que le locateur fasse signer des contrats annexes au bail, mais qui se rattachent à leur logement. Cela arrive surtout en matière de stationnement, lorsque les parties signent un « bail de stationnement » qui prévoit un loyer et un règlement séparé. Il est important de noter que ces contrats sont considérés comme des baux de logement et les règles relatives au louage résidentiel s’appliquent.

Clauses abusives

Le Code civil prévoit qu’une clause qui impose au locataire une obligation qui est déraisonnable compte tenu des circonstances est abusive et peut soit être jugée entièrement nulle, soit se voir réduire les obligations qui en découlent.

La loi prévoit trois cas spécifiques qui permettent de juger qu’une clause est abusive et doit être déclarée nulle :

1. Le locateur qui tente de rendre le locataire « responsable d’un préjudice causé sans sa faute »;
2. Le locateur qui impose une clause « limitant le droit du locataire d’acheter des biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix ». Par exemple, la clause obligeant le locataire à utiliser exclusivement la buanderie de son immeuble est abusive.
3. La clause visant à « modifier les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, à moins que les dimensions du logement n’en justifient l’application ». Par exemple, si le conjoint du locataire décide d’emménager dans le logement, le locateur ne pourra pas exiger un loyer plus élevé pour cette seule raison.

Le Code prévoit aussi des dispositions qu’il n’est pas possible d’écarter. Ainsi, le locateur ne pourra pas exiger un dépôt supplémentaire au loyer, et ce, que ce soit pour faire des travaux ou pour la remise des clés. Le propriétaire ne peut pas non plus imposer au locataire d’être responsable de toutes les réparations de son logement. Enfin, le locateur ne peut pas interdire le locataire à recevoir de la visite, tant que ce dernier n’interrompt pas la jouissance paisible de ses voisins.

Toutefois, il est important de garder à l’esprit que les clauses sont du cas par cas, et il faut tenir compte de l’ensemble des circonstances afin de conclure ou non à leur validité. En cas d’incertitude, il serait judicieux de faire appel à un avocat spécialisant en droit du logement afin d’être guidé. Nos avocats vous aident en matière de :  droit des locataires,  Abandon du logement, Animaux de compagnie, Augmentation de loyer, Demande de dépôt, Dépôt de loyer, Infestation de rongeurs, Logement impropre à l’habitation, Obligations de délivrance, Réparations, Troubles de voisinage, Validité du bail, Vente de logement