En tant que locateur, c’est-à-dire en tant que personne qui, dans un contrat de bail résidentiel, accorde au locataire le droit d’habiter un logement en échange du paiement d’un loyer, il se peut que vous vous heurtiez à des difficultés concernant l’exécution de ce paiement. La loi prévoit cependant différents recours, selon la situation précise dans laquelle vous vous trouvez, lorsque le paiement du loyer se fait attendre. Nous vous aidons pour le :Droit des propriétaires, Décès du locataire, Éviction, Non-paiement de loyer et retards fréquents, Reprise de logement, Résiliation, sous-location et cession de bail
Ce que prévoit la loi
En vertu du Code civil du Québec, le paiement du loyer constitue l’une des principales obligations du locataire. Le locateur peut légalement demander la résiliation du bail en cas de non-exécution d’une obligation par le locataire.
Normalement, le paiement est dû à chaque premier du mois, sauf si le contrat de bail prévoit une autre date. Si le paiement n’est pas fait à la date prévue, le locataire est donc considéré comme étant en retard dès le lendemain.
Il est important de noter qu’en vertu de la loi, vous ne pouvez pas prévoir au contrat de bail qu’en cas de défaut du locataire d’effectuer un paiement, vous êtes en droit de lui réclamer le paiement de la totalité des loyers. Ainsi, si le contrat est du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et que le locataire est en défaut de payer le loyer dû le 1er septembre 2024, vous ne pouvez pas lui exiger de vous payer immédiatement les loyers de septembre 2024 à juin 2025.
De plus, il existe plusieurs situations où le locataire peut validement ne pas vous payer le loyer dû et peut remettre la somme au greffe du Tribunal administratif du logement (TAL). En effet, il peut agir de la sorte si vous êtes en défaut d’exécuter les obligations qui vous reviennent en tant que locateur. Le locataire doit cependant avoir obtenu l’autorisation du TAL à cet effet et vous avoir envoyé un préavis d’au moins 10 jours indiquant le motif du dépôt au greffe.
Le locataire peut aussi déposer son loyer au TAL au lieu de vous le remettre si, suite à l’aliénation de l’immeuble (par exemple, par une vente), il n’a pas été personnellement avisé de l’identité de son nouveau locateur et le TAL l’y autorise. Le locataire peut également agir de la sorte, toujours avec l’assentiment du TAL, lorsque pour tout autre motif sérieux, il n’est pas certain de l’identité du locateur, le locateur ne peut pas être trouvé ou lorsque ce dernier refuse le paiement du loyer.
Si le TAL le permet, le locataire continue de déposer son loyer au greffe jusqu’à ce que la situation problématique soit réglée.
Procédure de réclamation
Si vous constatez que le locataire est en retard dans le paiement du loyer, vous devez tout d’abord l’en informer. Par la suite, si le locataire ne remédie pas à son défaut et que vous souhaitez intenter une action devant le TAL, vous devez lui envoyer une mise en demeure. Ce document sert à informer d’une manière plus formelle que vous reprochez au locataire le non-paiement du loyer, en plus de l’avertir que vous allez intenter une action en justice s’il ne s’exécute pas dans un délai déterminé.
En tout temps, vous pouvez discuter avec le locataire pour tenter de trouver un terrain d’entente. Rien ne vous empêche de lui donner un délai supplémentaire pour effectuer le paiement.
Si une mise en demeure a bien été reçue par le locataire et que la situation n’a pas changé, vous pouvez intenter l’un des recours suivants, selon votre situation.
Dès que le locataire est en retard dans le paiement du loyer, vous pouvez vous adresser au TAL pour réclamer la somme due, en plus des intérêts et des frais de la demande.
Recours en résiliation du bail
Il existe 2 situations qui vous permet, en tant que locateur, légalement de demander la résiliation du contrat de bail lorsque le locataire est en défaut de payer le loyer. La résiliation désigne l’acte de mettre fin au contrat.
Dans les 2 situations, si le locataire remédie à son défaut avant que le jugement soit rendu, il pourra éviter la résiliation du contrat de bail.
Le locataire paie souvent le loyer en retard et le locateur en subit un préjudice sérieux
La résiliation peut être demandée si le locataire paie souvent le loyer en retard et que vous en subissez un préjudice sérieux. Le retard dans vos paiements hypothécaires constitue un tel préjudice. Cependant, le préjudice sérieux qui n’est pas financier est également accepté. Voici quelques exemples de préjudices non monétaires:
- Alourdissement anormal de la gestion de l’immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires;
- Soucis et tracas causés par l’entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant la Régie du logement, notes comptables et suivi des démarches effectuées;
- Démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées à la Régie du logement afin d’obtenir le paiement du loyer, gestion de trois décisions de la Régie du logement;
- Nombreux avis envoyés au locataire pour lui rappeler ses retards, remise du dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et frais ainsi engagés;
- Multiplication des démarches pour obtenir les loyers dus et paiement de frais bancaires pour de nombreux chèques retournés;
- Impossibilité de disposer des sommes dues, procédures de recouvrement et pertes d’intérêts sur l’argent non reçu;
Le TAL n’ordonnera pas toujours la résiliation du bail. En effet, le Code civil lui permet de donner une dernière chance au locataire, s’il le croit opportun. Ainsi, si ce dernier ne change pas son comportement dans le délai que le TAL détermine, vous pourrez demander au TAL de bel et bien mettre fin au contrat de bail.
Le locataire n’a pas payé le loyer depuis plus de 3 semaines
Le TAL résiliera également le contrat de bail si le locataire n’a pas payé le loyer depuis plus de 3 semaines. Dans ce cas, il n’est pas possible pour le TAL de plutôt décider de donner une dernière chance au locataire.
Si vous avez des problèmes de non-paiement ou de retard fréquent de loyer, n’hésitez pas à nous contacter.