Un locataire risque sûrement d’être confronté, au cours de son bail, à des détériorations de son logement nécessitant des réparations. Heureusement, la plupart du temps les travaux ont lieu sans dispute, étant donné que les travaux profitent habituellement à la fois au locataire et au locateur. Cependant, il est crucial de connaître et de respecter les exigences de la loi concernant ces réparations.
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est nécessaire de comprendre qu’une réparation consiste en la remise en état d’un logement qui s’est détérioré. Une amélioration, en revanche, sert à donner une plus-value au logement, souvent en lui donnant un aspect plus agréable ou en rendant plus fonctionnels ses équipements, même s’ils ne se sont pas encore dégradés. Ainsi, contrairement à une amélioration, une réparation sert à remédier à un problème présent dans le logement.
Voici quelques cas les plus fréquents rencontrés par nos clients en matière de droit du logement :Représentation des locataires, Abandon du logement, Animaux de compagnie, Augmentation de loyer, Demande de dépôt, Dépôt de loyer, Infestation de rongeurs, Logement impropre à l’habitation, Obligations de délivrance, Réparations, Troubles de voisinage, Validité du bail, Vente de logement
Petites réparations d’entretien
En vertu du Code civil du Québec, c’est au locataire que revient l’obligation de faire les petites réparations d’entretien. Ces réparations consistent en des travaux peu importants et simples à réaliser. Par exemple, le changement d’une ampoule, le bouchage de petits trous dans le mur et serrer les vis des portes pour qu’elles tiennent solidement doit être fait par le locataire.
Cependant, toujours en vertu de cet article, si les petites réparations d’entretien résultent de l’âge ou de l’usage prolongé du logement, ou encore d’une force majeure (c’est-à-dire un événement imprévisible, inévitable et irrésistible qui n’est pas causé par le locataire), le locataire n’est pas obligé de les effectuer.
Il est important de savoir que la ligne entre une petite réparation d’entretien et une réparation majeure, dont il sera question ci-après, est souvent fine. En effet, la jurisprudence du Tribunal administratif du logement enseigne que même si chaque réparation prise isolément est simple et peu importante, l’ensemble de ces travaux constitue des réparations et améliorations majeures parce qu’il amène une rénovation complète du logement afin de le mettre au goût du jour.
Réparations majeures
La loi oblige le locateur à assumer les réparations majeures, c’est-à-dire les réparations qui sont importantes, considérables, substantielles ou significatives. Il ne faut pas oublier que son obligation de maintenir le logement en bon état en est une de résultat: il ne suffit donc pas que le locateur fasse des efforts raisonnables pour tenter de maintenir le logement en bon état, il doit plutôt réussir à le faire. Les réparations majeures touchent souvent à la structure de l’immeuble ou à des éléments fixes comme un bain.
Le locataire a également une obligation de dénonciation. En vertu du Code civil, le locataire qui constate la nécessité de faire une réparation majeure dans son logement doit en aviser le locateur aussitôt que possible afin d’éviter une dégradation de son état. Sinon, le locataire risque d’être poursuivi par le locateur pour une réclamation concernant les dommages résultant de l’aggravation causée par l’absence de dénonciation.
Réparations majeures non urgentes
Si la réparation majeure est non urgente, le locateur doit donner un avis au locataire avant de commencer à faire les travaux, qui doit indiquer :
- La nature des travaux;
- La date à laquelle ils débuteront;
- Une estimation de leur durée;
- Toute autre condition dans lesquelles s’effectueront les travaux s’ils sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux du locataire.
En ce qui concerne l’évacuation temporaire du locataire, l’avis doit indiquer si elle a lieu et le cas échéant, la période où elle aura lieu ainsi que le montant de l’indemnité. En effet, le locateur doit donner au locataire une indemnité égale aux dépenses raisonnables que ce dernier doit assumer en raison de l’évacuation. Cette indemnité ne peut donc pas être utilisée pour financer un déménagement luxueux, par exemple.
Si l’indemnité pour l’évacuation se révèle insuffisante, le locataire peut être remboursé des dépenses raisonnables faites en surplus.
L’avis doit être donné au locataire au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux. Cependant, si le locataire doit évacuer le logement pour plus d’une semaine, l’avis doit être donné au moins 3 mois avant l’évacuation.
| Évacuation envisagée | Délais de l’avis |
| Ne nécessite pas d’évacuation | 10 jours avant les travaux |
| Nécessite une évacuation d’une semaine | 10 jours avant les travaux |
| Nécessite une évacuation de plus d’une semaine | 3 mois avant les travaux |
Lorsqu’il reçoit un avis l’informant d’une évacuation prochaine, le locataire doit informer le locateur de son intention de quitter ou de ne pas quitter dans les 10 jours de la réception de l’avis. S’il ne répond pas au locateur dans ce délai, le locataire est réputé avoir refusé l’évacuation. En cas de refus, explicitement exprimé ou sous-entendu par l’absence de réponse, le locateur peut, dans les 10 jours de la réponse ou de l’écoulement du délai, demander au Tribunal de statuer sur la nécessité de faire une évacuation.
Si aucune évacuation temporaire n’est exigée ou si celle-ci a été acceptée par le locataire, ce dernier peut, dans les 10 jours de la réception de l’avis, demander au Tribunal de modifier ou de supprimer une condition abusive. Les travaux sont suspendus par la demande du locataire, sauf si le Tribunal en décide autrement.
Le locateur doit envoyer un préavis au moins 24 heures à l’avance avant de pénétrer dans le logement pour effectuer des travaux. Le locataire peut seulement lui refuser l’accès si c’est avant 7h ou après 19h, comme le prévoit le Code civil. Il est important de préciser que le locataire ne peut pas imposer une heure précise pour la réalisation des travaux.
Réparations majeures urgentes
La loi prévoit que le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la jouissance du logement, ce qui veut dire qu’il n’a pas droit en principe à des dommages et intérêts pour les inconvénients. S’il y a une perte de la jouissance des lieux, le locataire a cependant droit de demander une diminution de loyer ou, si la perte de la jouissance est importante, à une révision du bail.
Le locateur est dispensé d’envoyer un avis au locataire avant de procéder à des travaux urgents, qui nécessitent une intervention immédiate. Le locataire est obligé de lui donner accès au logement, et ce, peu importe l’heure. Le locateur peut aussi exiger l’évacuation du locataire sans demander au préalable l’autorisation du Tribunal.
Inaction du locateur
Il se peut que le locateur néglige de respecter ses obligations de faire les réparations majeures qui s’imposent.
Si les réparations majeures ne sont pas urgentes, le locataire, après avoir averti le locateur, peut légalement les faire lui-même s’il a obtenu l’autorisation du Tribunal. Si ce dernier autorise le locataire à faire les travaux, il fixe en même temps le montant et les conditions des réparations. Le locataire peut ainsi retenir sur son loyer les dépenses faites pour l’exécution des travaux jusqu’à concurrence du montant fixé par le Tribunal.
Si les réparations majeures sont urgentes, le locataire peut, après avoir tenté d’avertir le locateur ou après l’avoir averti si ce dernier n’agit pas en temps utile, effectuer lui-même les travaux, et ce, sans demander au préalable l’autorisation du Tribunal. Le locataire pourra être remboursé pour les dépenses raisonnables qu’il a faites pour la réparation et peut, si nécessaire, retenir ce montant sur son loyer.
Cependant, il est important de savoir que le Tribunal est très sévère concernant ce qui consiste une réparation urgente. Il est donc important que le locataire soit certain que la réparation qu’il s’apprête à faire soit urgente et en d’autres mots, nécessite une intervention immédiate pour préserver le logement. Un exemple de réparation urgente est la réparation d’un système de chauffage par grand froid. Dans ces cas, étant donné l’incertitude qui peut planner face à de telles situations, il est toujours recommandé de recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit du logement afin d’être guidé.
Que la réparation soit urgente ou non, le locataire doit rendre compte au locateur des réparations qu’il fait et lui remettre toute pièce justificative, comme l’exige la loi.
Éviction
L’évacuation permanente d’un locataire pour rénovations s’appelle une éviction. Cela cause la fin du bail. Cependant, seules quatre sortes de rénovations la permettent :
- La subdivision du logement, par exemple, transformer un logement de 8 pièces en 2 logements de 4 pièces;
- La démolition du logement;
- L’agrandissement important du logement; et
- Le changement dans l’usage du logement, par exemple, transformer le logement en local commercial.
Outre ces quatre situations, il est interdit d’évincer un locataire.
Si vous vivez un conflit avec votre locateur, n’hésitez pas faire appel à nos services spécialisés en droit du logement.