Il arrive, à la signature d’un bail de logement, qu’un locateur demande un dépôt pour les clés, pour des meubles qu’il fournit, ou même un dépôt de garantie. Cependant, savez-vous que, selon la loi, un locateur n’a pas le droit d’exiger un tel dépôt?
Le Code civil du Québec
La réponse à cette question se trouve à l’article 1904 du Code civil du Québec. Le libellé de cet article se lit ainsi :
Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.
Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté.
D’après cet article, bien qu’un locateur puisse exiger le paiement en avance du premier mois de loyer, il ne peut exiger toute somme d’argent autre que ce dernier.
Étant une disposition d’ordre public, le locateur ne pourrait pas y déroger par voie de contrat. Néanmoins, l’article s’adressant seulement au locateur, un locataire pourrait renoncer à la protection offerte par la loi, par exemple, en demandant de faire des avances sur le loyer pour ne pas se soumettre à une enquête de crédit. Exemples jurisprudentielles
La renonciation par le locataire
La possibilité pour un locataire de renoncer à la protection prévue dans le Code civil a récemment été discutée dans une affaire du Tribunal administratif du logement. Dans son jugement, le Tribunal reconnaît la validité d’un dépôt versé librement et volontairement par le locataire.
Exigence de choix du locateur
Il existe aussi des cas où des locateurs vont essayer de contourner la règle établie par le Code. Par exemple, dans un jugement en appel du TAL à la Cour du Québec, la locatrice offre le choix soit d’avoir une caution, qu’un colocataire signe le bail ou d’avoir un dépôt en garantie. La Cour arrive à la conclusion que quand on présente un tel choix, la réponse du locataire ne relève pas de la manifestation de sa volonté, mais une réponse à une exigence du locateur, ce qui contrevient à la loi.
Dépôt de garantie
De plus, le dépôt de garantie est dûment rejeté par le TAL dans une affaire où la locataire remet un dépôt de garantie au locateur lors de la signature du bail, suivant ses exigences. Le Tribunal fait droit au remboursement de la somme, car le dépôt ne pouvait être obtenu, tel que prévu par le Code civil.
Dépôt pour animal
Même un dépôt pour garantir le bon comportement d’un animal est illégal. Par exemple, dans un dossier, les locataires sont chargés d’un dépôt de 50$ par mois pour assurer le bon comportement de leur chien. Le tribunal décide qu’un locateur ne peut exiger un tel montant de son locataire.
Les manettes de stationnement
Un autre phénomène récurrent est la demande de dépôt par le locateur pour les manettes de stationnement. Bien qu’un bail pour le stationnement soit reconnu, le locateur n’a pas le droit de demander de dépôt lors de sa signature. Ainsi, les dépôts pour les manettes de stationnement afin d’accéder au stationnement intérieur vont à l’encontre de la loi.
Dans une affaire, le locateur exige une sûreté de 115$ pour la remise d’une manette permettant l’accès au garage intérieur. Quel que soit le prix nommé par le locateur, le tribunal vient à la conclusion que ce genre de dépôt va à l’encontre de la loi. et ordonne le remboursement du dépôt à la locataire.
Versement pour le lavage
L’ajout d’un versement additionnel au loyer tel que le versement pour le lavage de vêtements est une autre pratique qu’on aperçoit souvent. Le Tribunal administratif du logement a déjà conclu qu’un versement de ce genre va à l’encontre de l’esprit du Code civil. Le tribunal a réitéré qu’un locateur ne peut obliger son locataire à payer autre chose que le loyer. Un versement pour le lavage est donc aussi une pratique illégale faite par certains locateurs.
D’ailleurs, il convient de préciser que même la remise d’une somme d’argent pour l’achat de clés, de carte magnétique ou de manette reste illégale et contrevient à l’esprit du Code civil du Québec.
Il est clair que plusieurs locateurs sont mécontents par cette législation et désirent la légalisation de dépôts de ce genre. Pourtant, cette pratique reste illégale au Québec jusqu’à nouvel ordre et les astuces pour essayer d’y contrevenir sont rejetées par les tribunaux. Nos avocats vous aident en matière de : droit des locataires, Abandon du logement, Animaux de compagnie, Augmentation de loyer, Demande de dépôt, Dépôt de loyer, Infestation de rongeurs, Logement impropre à l’habitation, Obligations de délivrance, Réparations, Troubles de voisinage, Validité du bail, Vente de logement