Lorsque vous achetez un bien tel qu’une maison, le vendeur vous garantit que le bien ne possède pas de vices cachés qui pourraient nuire à l’utilisation du bien, selon l’article 1726 du Code civil du Québec.
Cependant, pour avoir recours à la garantie légale, vous devez vous assurer que vous êtes bien en présence d’un vice caché. En effet, vous ne pouvez pas entreprendre un recours en vices cachés si, en réalité, le défaut est une simple usure normale du bien.
Il est alors question de bien établir la différence entre ces deux concepts : vice caché ou simple usure normale du bien?
Usure normale d’un bien
En effet, tout bien possède une durée de vie et se dégrade avec le temps. Ainsi, la manipulation d’un bien au fil du temps engendre son usure et sa vétusté.
Pour déterminer si la garantie légale s’applique, il est question de déterminer si la durée de vie du bien est bien celle attendue par un acheteur raisonnable. Ainsi, on doit se fier notamment à la durée de vie moyenne du bien acheté. Pour ce faire, vous pouvez vous fier à la durée de vie normale des autres biens de même espèce qui sont soumis à la garantie légale.
Alors, les détériorations d’un bien qui résultent de l’usure normale ne constituent pas un vice au sens du Code civil du Québec, et la garantie légale n’est donc pas applicable.
À titre illustratif, dans l’affaire Adjenad c. Coriolan, si vous achetez un immeuble et qu’après l’achat, celui-ci s’affaisse en raison de l’usure normale, il ne s’agit pas d’un vice caché. La garantie légale prévue par la loi n’est alors pas applicable en l’espèce.
Généralement, les tribunaux québécois excluent directement l’application de la garantie légale en matière de vices cachés lorsqu’il est question de détérioration, d’usure normale du bien ou de vice résultant du vieillissement du bien, puisqu’un acheteur raisonnable devait s’y attendre.
Usure anormale d’un bien
Toutefois, il est important de se demander quelles sont les attentes d’un acheteur raisonnable quant à la durée normale du bien acheté. Si le bien se dégrade ou s’use de manière anormale et ainsi plus rapidement que ce dont un acheteur raisonnable a anticipé, cela pourrait constituer un vice caché engendrant une perte d’usage couverte par la garantie légale.
Par exemple, comme le montre bien l’affaire Groleau c. Allard, si vous achetez une maison et que vous découvrez par la suite un état avancé de décrépitude du mur arrière de la fondation causé par une usure anormale attribuable à un cycle de gel/dégel excessif, à l’exposition prolongée du béton à l’eau ainsi qu’à la présence d’une fenêtre ouverte, cela pourrait être considéré comme un vice caché. En effet, vous pourriez exercer un recours en tenant compte de l’âge de l’immeuble et de la durée de vie normale des fondations.
Également, si vous achetez une maison et que, après la vente, vous découvrez de l’usure ou de la vétusté, soit sa détérioration par l’effet du temps, cela pourrait être considéré comme un vice caché, dans la mesure où un tel état d’usure était inattendu par un acheteur raisonnable pour une maison de cet âge.
Dans le cas inverse, comme dans l’affaire Zoghlami c. Payette, si vous achetez une maison construite en 1976 et qu’après l’achat, vous constatez que le drain français est non fonctionnel en raison de l’usure et de la vétusté, vous ne pourrez pas vous prévaloir de la garantie légale du vendeur, puisqu’un drain français a une durée de vie de 25 ans. Ainsi, il était de votre responsabilité, en tant qu’acheteur prudent et raisonnable, de prévoir le remplacement du drain français lors de l’achat de la maison.
L’usure et le vice caché peuvent nuire à l’utilisation d’un bien et le rendre impropre à l’usage auquel on le destine. Il est important de bien distinguer ces deux concepts afin de déterminer si vous pouvez vous prévaloir de la garantie légale en matière de vices cachés contre un vendeur, car l’usure normale d’un bien ne donne pas toujours ouverture à cette garantie.
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