Vous souhaitez vendre votre maison ou un autre bien? Soyez vigilant, car vous avez des obligations légales à respecter lors de la vente.
En effet, le Code civil du Québec impose des règles précises aux vendeurs, notamment en ce qui concerne les vices cachés. Nous vous expliquons en détail ces obligations.
La garantie légale de qualité
Lorsque vous vendez un bien, vous devez garantir à l’acheteur que celui-ci ne comporte pas de vices cachés pouvant affecter son usage normal.
Comme le prévoit l’article 1726 du Code civil du Québec, vous devez garantir que le bien vendu ne présente pas de vices cachés qui peuvent nuire à l’usage auquel il est destiné. Vous devez aussi garantir que le bien ne comporte pas de vices qui diminueraient considérablement son utilité au point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou aurait payé un prix moindre s’il en avait eu connaissance.
Par exemple, si vous vendez une maison et que l’acheteur découvre après l’achat qu’elle a de graves problèmes d’infiltration d’eau dans les murs de la façade, nuisant ainsi à l’usage de la maison, et que ces vices n’étaient pas apparents au moment de la vente, vous pourriez être tenu responsable de cette problématique et des conséquences qui en découlent.
Obligation d’informer l’acheteur
Vous avez le devoir d’informer l’acheteur de tout vice dont vous avez connaissance. Il est interdit de lui transmettre des informations trompeuses.
Ainsi, comme le montre l’affaire Beaudoin c. Bernier, un acheteur a obtenu une indemnité après que le vendeur avait omis de lui révéler que la fosse septique avait été modifiée sans être remise en état.
De plus, en vertu du premier alinéa de l’article 1733 du Code civil du Québec, le vendeur ne peut pas limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent la qualité du bien. Le vendeur a l’obligation de divulguer à l’acheteur toute problématique liée au bien, notamment la présence d’un vice qui l’affecte. Cependant, il est à noter qu’il y a une exclusion complète de la garantie légale si l’acheteur est conscient de la présence de vice lors de l’achat et que le contrat stipule clairement que la vente se fait « aux risques et périls de l’acheteur ».
Toutefois, selon le deuxième alinéa de l’article 1733 du Code civil du Québec, il existe une exception lorsqu’on parle d’un vendeur professionnel. Il s’agit d’une personne dont le travail principal est de vendre des biens ou des services dans un contexte commercial. Contrairement à un vendeur ordinaire, un vendeur professionnel ne peut pas utiliser une clause qui dit que la vente se fait « aux risques et périls de l’acheteur » pour éviter d’être responsable si le bien présente un vice caché. Cette règle vise à éviter que le vendeur professionnel échappe à la garantie légale, car on considère qu’il connaissait ou aurait dû connaître le problème. Toutefois, l’exception à cette règle est le principe où le vendeur professionnel peut inclure une telle clause d’exclusion dans le contrat de vente si l’acheteur est lui aussi un professionnel.
Prenons l’exemple de l’affaire 110319 Canada ltée c. Équipement J.Y.L. inc. Imaginez qu’un vendeur professionnel de véhicules usagés vende un camion à une autre entreprise. Dans le contrat, il ajoute une clause excluant toute garantie. Pourtant, il assure à l’acheteur que le camion est en bon état. Après l’achat, l’acheteur découvre plusieurs problèmes : le système d’échappement est troué, et les essuie-glaces ainsi que la chaufferette ne fonctionnent pas. Étant donné l’importance de ces défauts, le vendeur ne pouvait pas les ignorer. Pour se défendre, il affirme que son contrat excluait toute garantie.
Cependant, selon le Code civil, si un vendeur connaît ou ne peut ignorer un vice et ne le mentionne pas, il ne peut pas se cacher derrière une clause d’exclusion. Dans ce cas, la garantie légale s’applique quand même, et l’acheteur peut demander réparation.
Obligation de remboursement
Selon l’article 1727 du Code civil du Québec, si le bien vendu est gravement endommagé en raison de la présence d’un vice caché, vous pourriez devoir rembourser tout ou partie du prix de vente. De plus, si le bien perd seulement une partie de son utilité, une compensation proportionnelle pourra être exigée.
Obligation de réparation
Lors de la vente, conformément à l’article 1728 du Code civil du Québec, si vous êtes, ou auriez raisonnablement dû être, au courant de l’existence de vices affectant le bien vendu et que vous n’en avez pas informé l’acheteur, ou que vous l’avez induit en erreur à ce sujet, vous pourriez être tenu non seulement de rembourser le prix de vente, mais aussi de réparer le préjudice à l’acheteur. En effet, vous seriez dans l’obligation d’indemniser l’acheteur pour les préjudices subis en raison de ces vices.
C’est notamment ce qui s’est produit dans l’affaire Ruel c. Lavoie, où le vendeur avait rassuré l’acheteur quant à l’absence de problèmes liés au sol de l’immeuble mis en vente. Ce n’est qu’après l’acquisition que l’acheteur a découvert l’existence de vices cachés affectant le terrain. Étant donné que le vendeur était bel et bien conscient du défaut et qu’il s’est abstenu d’en informer l’acheteur, il a été condamné à verser une indemnisation afin de compenser les dommages subis.