Il peut arriver qu’après l’achat d’un immeuble ou d’une maison, vous découvriez que les sols entourant votre propriété sont contaminés. En effet, la contamination des sols autour d’un immeuble peut générer plusieurs inconvénients, autant sur un plan environnemental qu’économique en ce qui a trait aux frais de décontaminations nécessaires.
Vous voulez ainsi faire un recours contre votre vendeur sur la base de vices cachés.
Quelles sont les conditions à respecter? Quels recours pouvez-vous entreprendre?
La garantie légale
Souvent, lorsqu’il est question de contamination des sols, on fait notamment référence à une contamination par des hydrocarbures ou des produits chimiques. Ainsi, si vous découvrez, après l’achat, que les sols de votre terrain sont contaminés, vous devez vous assurer que les conditions cumulatives sont réunies pour que ce défaut puisse être qualifié de vice caché.
Pour avoir le droit à la garantie légale de qualité qui vous protège en tant qu’acheteur prévu à l’article 1726 du Code civil du Québec, le vice doit être considéré comme :
- Caché
- Grave
- Inconnu de l’acheteur lors de la vente
- Présent au moment de la vente
Par exemple, dans l’affaire Mellati c. Cvesper, le demandeur avait acquis une propriété dans le but d’y démolir les bâtiments abandonnés afin d’y construire une nouvelle résidence. Après l’achat, il a entrepris des travaux d’excavation, au cours desquels il a découvert un réservoir d’huile enfoui ainsi qu’une contamination des sols par des hydrocarbures.
Au moment de la vente, le demandeur, bien qu’ayant agi avec prudence et diligence, n’aurait pas pu déceler la présence de sols contaminés. Il a également dénoncé la présence du vice aux défendeurs conformément au Code civil, dans un délai jugé raisonnable, considérant que, malgré un léger retard, les défendeurs ont rapidement nié toute responsabilité à cet égard. Le Tribunal a accordé un jugement en en faveur du demandeur.
Une des façons d’évaluer la gravité d’un vice consiste à analyser les conséquences qu’il entraîne. Par exemple, un entrepreneur qui achète un terrain ou un immeuble dans le cadre d’un projet concret et qui découvre par la suite que les sols sont contaminés pourrait se voir refuser un financement bancaire, compromettant ainsi la réalisation de son projet et justifiant la gravité du vice. Il devra y avoir la preuve du refus et/ou d’une difficulté de financement, ainsi que de démontrer l’impact que cela aurait sur la valeur économique de l’Immeuble.
Afin qu’un recours en vice caché soit accueilli, la Cour analyse aussi la perte d’usage du bien résultant de la contamination du sol. En d’autres mots, si vous achetez un grand terrain dans le but d’y réaliser un projet précis, mais qu’une petite portion de celui-ci est contaminée, et que cette contamination n’occasionne que des coûts minimes, les tribunaux pourraient considérer que le vice n’est pas suffisamment grave pour justifier un recours.
Vérification environnementale
Bien qu’une garantie légale soit prévue en matière de vices cachés, vous devez faire preuve de prudence et de diligence lors de l’achat d’une propriété. Ainsi, si vous acquérez un terrain ayant auparavant appartenu à une entreprise dont les activités étaient susceptibles de contaminer les sols, comme une entreprise de fabrication de produits chimiques, de ciment ou encore un service d’entretien de véhicules, il vous incombe, en tant qu’acheteur prudent, de faire effectuer une expertise environnementale.
Alors, si vous achetez un terrain en sachant qu’il a déjà servi de lieu de dépôt de déchets, mais que vous ne faites pas appel à un expert pour procéder à une vérification environnementale, vous pourriez vous retrouver sans recours en cas de découverte d’une contamination après l’achat.
Par exemple, dans une situation semblable, si vous achetez une propriété et constatez, par la suite, la présence de réservoirs abandonnés près d’un ruisseau contenant des hydrocarbures qui se sont infiltrés dans le sol, contaminant une zone localisée au-delà des limites réglementaires prévues par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, le tribunal pourrait refuser d’accueillir votre recours, estimant que vous n’avez pas agi en tant qu’acheteur prudent et diligent en vous abstenant de faire appel à un expert pour une vérification environnementale préalable.
Frais de décontamination
S’il a été établi que la contamination des sols constitue bien un vice caché, il vous serait possible de réclamer du vendeur une diminution du prix de vente selon l’article 1604 du Code civil du Québec représentant les frais nécessaires afin de procéder à une décontamination des sols.
C’est justement le cas dans l’affaire Constructions Denys Lehoux et Fils inc. c. 2869-7969 Québec inc., où le demandeur poursuit le vendeur du terrain qu’il avait acheté dans le but d’y construire des immeubles locatifs. Quelques mois après l’achat, il décide de remettre le terrain en vente. À la demande d’un acheteur potentiel, des tests de sol sont effectués, révélant qu’une parcelle du terrain est contaminée par des hydrocarbures et de l’arsenic. Remplissant les critères du vice caché, le tribunal accorde au demandeur la somme de 45 982,53 $, correspondant exclusivement aux frais de décontamination des sols.
La contamination des sols peut avoir des conséquences environnementales et financières majeures pour un acheteur. Si vous découvrez, après l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble, la présence de substances polluantes, sachez qu’il est parfois possible d’intenter un recours contre le vendeur sur la base de vices cachés.
Toutefois, chaque situation dépend de critères précis : gravité du défaut, caractère caché et diligence de l’acheteur. Si vous êtes confronté à un problème de contamination des sols, notre équipe d’avocats spécialisés en litiges immobiliers peut vous accompagner afin de protéger vos droits et obtenir une compensation. Contactez-nous sans tarder.
Principaux cas jurisprudentiels sur la contamination des sols
| Affaire judiciaire | Problème principal | Décision du tribunal | Leçon principale pour l’acheteur prudent |
|---|---|---|---|
| Mellati c. Cvesper | Réservoir d’huile enfoui + contamination hydrocarbures | Vice caché reconnu ; jugement favorable acheteur | Vice caché si non détectable malgré prudence ; dénonciation raisonnable |
| Constructions Denys Lehoux et Fils inc. c. 2869-7969 Québec inc. | Contamination hydrocarbures + arsenic (tests post-achat) | Réduction prix = frais décontamination exacts (45 982,53 $) | Frais décontamination remboursables si vice grave et caché |
| Cas général (ex. terrain ex-industriel sans expertise) | Réservoirs abandonnés, infiltration hydrocarbures | Recours rejeté si pas de vérification environnementale | Expertise obligatoire sur terrains à risque historique |
FAQ : La contamination des sols – Est-ce un vice caché ?
1. La contamination des sols peut-elle être un vice caché au Québec ?
Oui, si elle remplit les quatre critères cumulatifs de l’article 1726 du Code civil du Québec : grave (rend le bien impropre à l’usage prévu ou diminue fortement sa valeur/utilité), cachée (non détectable par un acheteur prudent), présente au moment de la vente et inconnue de l’acheteur. Exemple fréquent : hydrocarbures ou produits chimiques enfouis. Dans Mellati c. Cvesper, un réservoir d’huile enfoui découvert lors d’excavation a été reconnu comme vice caché (acheteur prudent, dénonciation raisonnable).
2. Comment évaluer la gravité d’une contamination des sols ?
La gravité se mesure aux conséquences : coûts de décontamination élevés, refus de financement bancaire, impossibilité de réaliser un projet (ex. construction), perte d’usage significative. Une petite zone contaminée avec coûts minimes peut ne pas être jugée grave. Dans Constructions Denys Lehoux et Fils inc. c. 2869-7969 Québec inc., contamination par hydrocarbures et arsenic a donné droit à 45 982,53 $ exactement pour frais de décontamination (réduction du prix).
3. Dois-je faire une expertise environnementale avant l’achat pour avoir recours ?
Oui, si le terrain a un historique à risque (ancienne station-service, dépôt de déchets, industrie chimique, garage, etc.). Un acheteur prudent et diligent doit commander une vérification environnementale (phase I ou II). Sans cela, le recours peut être rejeté pour manque de prudence, même si le vice est caché. Les tribunaux exigent une diligence accrue sur des terrains suspects.
4. Quels recours possibles si la contamination est un vice caché ?
Principalement : réduction du prix correspondant aux frais raisonnables de décontamination (art. 1604 CCQ). Pas d’annulation systématique sauf cas extrême. Vous pouvez aussi réclamer dommages-intérêts si vendeur connaissait (mauvaise foi). Dénoncez par écrit rapidement (art. 1739 CCQ) et laissez délai au vendeur. Expertise obligatoire pour prouver étendue et coûts.
5. Que faire si je découvre une contamination après l’achat ?
- Dénoncez immédiatement par écrit au vendeur (délai raisonnable).
- Faites appel à un expert environnemental pour rapport détaillé (contamination, étendue, coûts décontamination).
- Envoyez mise en demeure exigeant remboursement frais.
- Si pas de solution amiable, recours judiciaire (réduction prix). Chez Lambert Avocats, nous analysons votre dossier gratuitement, évaluons gravité et diligence, et vous représentons pour obtenir compensation maximale – contactez-nous sans attendre.